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金泰海悅軒沙盤(pán)實(shí)景

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金泰海悅軒樓棟外景

金泰海悅軒50平一房戶(hù)型

金泰海悅軒98平二房戶(hù)型

金泰海悅軒98平樣板間：客廳

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金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn)四期鳥(niǎo)瞰圖

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金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn)小區(qū)實(shí)景

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金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn)樣板間：客廳

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延伸閱讀：金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn)10月工程進(jìn)度組圖

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眾所周知，樓市調(diào)控最厲害的一副牌便是“限購(gòu)令”，只要限購(gòu)政策存在，房?jī)r(jià)想要絕地反彈基本沒(méi)有可能，所以人們對(duì)于“限購(gòu)令”都是十分的敏感，政府也不敢輕易在限購(gòu)政策上動(dòng)手腳。但是，隨著調(diào)控的進(jìn)行，各種繞開(kāi)“限購(gòu)令”的“潛規(guī)則”被普遍采用，“假離婚”、“假結(jié)婚”等各種鬧劇開(kāi)始不斷上演，目的就是使被限購(gòu)者實(shí)現(xiàn)“曲線(xiàn)購(gòu)房”。如此一來(lái)，“限購(gòu)令”的作用就會(huì)打上折扣，調(diào)控效果自然也就難以立竿見(jiàn)影。

“潛規(guī)則”購(gòu)房歪招不斷

“上有政策，下有對(duì)策”，中央政府出招“限購(gòu)令”，房地產(chǎn)市場(chǎng)就有歪招破解“難題”。比如，沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房者可以和有剩余購(gòu)房資格的人“假結(jié)婚”，這樣就自動(dòng)獲得購(gòu)房資格，等到購(gòu)房成功，再協(xié)議離婚，成功繞開(kāi)“限購(gòu)令”；假結(jié)婚能夠購(gòu)房，假離婚同樣可以，夫妻兩人憑借“假離婚”分拆為兩個(gè)家庭，這樣就能多獲得購(gòu)房資格，等到購(gòu)房完畢，兩人再?gòu)?fù)婚；或者購(gòu)房者干脆先以他人名義把房子買(mǎi)下來(lái)，做個(gè)公證，到以后再進(jìn)行過(guò)戶(hù)，可以說(shuō)為了躲避限購(gòu)的殺傷，購(gòu)房者是各出奇招。

暗地架空“限購(gòu)令”的活動(dòng)中，房產(chǎn)中介也起到推波助瀾的作用，不少中介為了包攬客戶(hù)，采取手段幫助被限購(gòu)者獲得購(gòu)房資格，例如幫購(gòu)房者代辦社保繳納證明，或者代辦居住證等，都能成功避開(kāi)限購(gòu)令。中國(guó)人的“智慧”是無(wú)窮的，除了前面這些招數(shù)外，還有以公司名義代買(mǎi)、利用打“假官司”買(mǎi)房等多種方法，這些歪招一定程度上削弱了限購(gòu)令應(yīng)該達(dá)到的效力，使得調(diào)控見(jiàn)效緩慢。

警惕“限購(gòu)令”被架空

這些層出不窮的“反限購(gòu)”辦法，雖然暫時(shí)鉆了政策的空子，使沒(méi)有購(gòu)房資格的人得以成功買(mǎi)房，但這其中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)是不容小覷的。由于不受法律的保護(hù)，這些購(gòu)房者鋌而走險(xiǎn)的方式很可能造成財(cái)產(chǎn)上的損失，有的還將觸犯法律，構(gòu)成犯罪。一些中介的做法也是違反法律的，這些是都應(yīng)當(dāng)受到查處的，購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎，以免得不償失。

另外，這些“潛規(guī)則”對(duì)整個(gè)調(diào)控也是有負(fù)面影響的。“限購(gòu)令”作為本輪調(diào)控的殺手锏，對(duì)于房?jī)r(jià)回調(diào)、樓市降溫有舉足輕重的作用?，F(xiàn)在樓市最怕的就是政策反復(fù)，在調(diào)控剛出現(xiàn)成效時(shí)突然放松，這樣的后果是毀滅性的，另外怕的就是這些反限購(gòu)?fù)嵴袑?duì)“限購(gòu)令”的腐蝕，時(shí)間久了，“限購(gòu)令”就有被架空的危險(xiǎn)，這樣下去就相當(dāng)于間接取消了限購(gòu)令，調(diào)控就將前功盡棄，這必須得引起警惕。

其實(shí)，這些購(gòu)房“潛規(guī)則”橫行已久，全國(guó)各地都有存在，各地方政府沒(méi)有理由不知道這些情況，然而他們大多是選擇默許，這是違背中央政策的。因此，各地房管部門(mén)應(yīng)加大對(duì)購(gòu)房資格造假的查處力度，對(duì)二手中介也要加強(qiáng)監(jiān)管，防止“限購(gòu)令”被架空，不能為了眼前利益而妨礙長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，樓市的每一次風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)引來(lái)一片熱議。剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹的一句話(huà)，成為輿論和公眾熱烈討論的話(huà)題。 

秦虹說(shuō)，這次兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了兩大效果：一是投機(jī)性需求已經(jīng)基本被擠出了市場(chǎng)。人們所買(mǎi)的房子80%-90%都是自用的。二是房?jī)r(jià)的上漲幅度得到了控制。

部分投資性需求已經(jīng)被擠出住宅物業(yè)地產(chǎn)

秦虹認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間還是很大，自住性需求、改善性需求的空間還是比較大，但市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度一定是下降的，不可能再像以前那樣。越來(lái)越多的企業(yè)采取穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)模式，這是非常理智的一種投資行為。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、知名財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家葉檀就這個(gè)話(huà)題發(fā)表她的觀點(diǎn)。

葉檀：從住宅物業(yè)這個(gè)方面來(lái)看，確實(shí)是有一些投資性的需求被擠出了房地產(chǎn)市場(chǎng)。另一方面也應(yīng)該看到，在限購(gòu)這一方面，有一些成交事實(shí)上是通過(guò)做一些文件來(lái)突破限購(gòu)政策的。還有一個(gè)方面是商業(yè)的剛性需求誘使，但同時(shí)商業(yè)物業(yè)方面的寫(xiě)字樓或者商鋪價(jià)格大幅上升，這就說(shuō)明投資者已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)這一塊，所以這一方面我們要提出警惕。尤其是在住宅地產(chǎn)這塊從今年3月份以后成交量開(kāi)始反彈，而且5月份尤其是端午又出現(xiàn)了非?；鸨那闆r，這些現(xiàn)象都是值得警惕的。

葉檀認(rèn)為，老百姓對(duì)于房產(chǎn)的投資性需求依舊存在。

葉檀：我們很難判斷投資跟投機(jī)性需求兩者的分界線(xiàn)在哪里，現(xiàn)在限購(gòu)政策主要是通過(guò)資格審核把投資性需求擠出了市場(chǎng)。比如像北京、上海這些城市限購(gòu)政策執(zhí)行得比較好，所以大部分的投資性需求被擠出了市場(chǎng)。但另外一方面，確實(shí)有很多人通過(guò)補(bǔ)交稅收等做法來(lái)獲得購(gòu)房資格，而且這些城市的剛性需求量比較大，所以最近樓市價(jià)格反彈也比較厲害。另一方面，除了住宅這一塊，商業(yè)物業(yè)價(jià)格起來(lái)得非常快。所以一方面是住宅地產(chǎn)價(jià)格微有下降，而在商業(yè)或者其它的物業(yè)方面有一個(gè)大幅回升的趨勢(shì)。

限購(gòu)限貸政策一旦取消房地產(chǎn)市場(chǎng)將大幅反彈

按照秦虹的觀點(diǎn)，如果投資性需求真的已經(jīng)被擠出的話(huà)，限購(gòu)限貸等調(diào)控政策是否已經(jīng)失去了存在的意義？葉檀表示，如果限購(gòu)限貸政策現(xiàn)在就退出市場(chǎng)的話(huà)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)大幅反彈。

葉檀：因?yàn)楝F(xiàn)在的投資性需求被部分?jǐn)D出市場(chǎng)，主要就是限購(gòu)政策的結(jié)果。如果限購(gòu)政策取消，那么在全國(guó)會(huì)形成一個(gè)高收入階層的購(gòu)房熱潮，已經(jīng)開(kāi)始反彈的這些房地產(chǎn)將會(huì)繼續(xù)大幅反彈。限貸政策同樣也是如此。限購(gòu)跟限貸都是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的命門(mén)，雖然有一些行政手段的影子，但是效果非常好，如果一下子就把這些政策給取消，那么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)迎來(lái)一輪報(bào)復(fù)性的反彈。

秦虹認(rèn)為調(diào)控的第二個(gè)效果是：房?jī)r(jià)的上漲幅度得到了控制。但目前來(lái)看，一些地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了反彈，而且很多地方的土地市場(chǎng)又迎來(lái)了久違的熱鬧場(chǎng)面。因此，房?jī)r(jià)是不是已經(jīng)不存在向下走的可能性，接下來(lái)房?jī)r(jià)的懸念只存在于上漲的速度和幅度？葉檀對(duì)此表示贊同。

葉檀：從央行最近的調(diào)查來(lái)看，預(yù)期有七成左右的人難以接受現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，或者是預(yù)期未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。這對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控是不利的，因?yàn)榇蠹业念A(yù)期在向上走。另一方面，房地產(chǎn)成交量目前出現(xiàn)了向上的趨勢(shì)，所有的投資品市場(chǎng)都是量在下行，一旦成交量上升，價(jià)格向下走的空間就不大了。另外一項(xiàng)最能反映房地產(chǎn)特色的價(jià)格就是同一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格到底怎么樣，拿寫(xiě)字樓的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，如果最近這兩年價(jià)格在大幅上升，我們很難說(shuō)它的市場(chǎng)趨勢(shì)是往下走的。所以從這些現(xiàn)象以及這些前瞻性的數(shù)據(jù)都可以看得出來(lái)，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)開(kāi)始觸底反彈。

堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控是市場(chǎng)共識(shí)

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控要放松的說(shuō)法，這段時(shí)間住建部、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、央行等部門(mén)連續(xù)出面辟謠，強(qiáng)調(diào)會(huì)嚴(yán)格調(diào)控。關(guān)于住建部專(zhuān)家做出“房地產(chǎn)投機(jī)性需求基本上被擠出市場(chǎng)”這樣一個(gè)表態(tài)，是不是可以理解為：現(xiàn)有的調(diào)控政策已有成效并將繼續(xù)實(shí)施，但更嚴(yán)厲的政策不會(huì)再出臺(tái)，也就是說(shuō)樓市已經(jīng)迎來(lái)政策底？葉檀表示，很難得出這樣的一個(gè)結(jié)論。

葉檀：秦虹女士在說(shuō)這個(gè)話(huà)的時(shí)候是有前提的，第一，她未必代表單位身份；第二，她未必說(shuō)是全部的房地產(chǎn)市場(chǎng)，她只是說(shuō)住宅地產(chǎn)出現(xiàn)了這個(gè)情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)包含的類(lèi)別非常大，并不僅僅局限于住宅地產(chǎn)，所以在不同的市場(chǎng)它的調(diào)控政策也是不一樣的，只有一點(diǎn)我們非常明確：我們現(xiàn)在的調(diào)控會(huì)堅(jiān)持，鼓勵(lì)剛性需求、改善型需求這一塊不會(huì)變，這是為了房地產(chǎn)的軟著陸，但是繼續(xù)調(diào)控的步伐也是不會(huì)變的，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)大幅度反彈。市場(chǎng)有保底共識(shí)，但是泡沫的共識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有形成，未來(lái)如果要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)共識(shí)是絕對(duì)不允許的。

    近期關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的公開(kāi)信息很多，甚至有回暖已成定局的論調(diào)。房地產(chǎn)回暖的信息可能放出很多錯(cuò)誤信號(hào)?！胺€(wěn)增長(zhǎng)”如果導(dǎo)致樓價(jià)反彈，重復(fù)2009 年保增長(zhǎng)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的空前膨脹，投機(jī)需求的卷土重來(lái)，可能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)更大的不穩(wěn)定。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖有兩個(gè)特征。第一個(gè)特征，主要是“剛需”購(gòu)房釋放?！皠傂琛钡亩x，是指沒(méi)有價(jià)格彈性或者價(jià)格彈性很小的房屋需求。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，“剛需”是指第一套房的購(gòu)買(mǎi)需求。只有這類(lèi)需求才可能不論價(jià)格漲跌都不會(huì)改變。在大中城市，新居民的居住需求才是真正的“剛需”。但不論是新畢業(yè)留城的大學(xué)畢業(yè)生，還是城鎮(zhèn)化過(guò)程中進(jìn)城的農(nóng)民工，在數(shù)十倍的價(jià)格和收入比之的“剛需”是無(wú)法釋放的。所以，報(bào)道的所謂“剛需”，恐怕還是投資或者投機(jī)性的需求了。在對(duì)第二套以上的購(gòu)房的限購(gòu)的政策沒(méi)有改變的情況下，這些非第一套房的購(gòu)買(mǎi)大幅增長(zhǎng)，可能是對(duì)調(diào)控政策的挑戰(zhàn)。

    第二個(gè)特征是樓價(jià)悄悄上漲。有報(bào)道顯示，二手房市場(chǎng)一些業(yè)主報(bào)價(jià)后，因?yàn)樽⒁獾接幸庠纲?gòu)房者增加，馬上會(huì)提高報(bào)價(jià)，幾天之內(nèi)就上漲數(shù)萬(wàn)元。

    形成市場(chǎng)化的商品均衡價(jià)格，需要供給，需求和效用最大化三大條件的約束，以投資投機(jī)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于資產(chǎn)類(lèi)市場(chǎng)。投資投機(jī)需求沒(méi)有效用最大化的約束，投資是以?xún)r(jià)格差異為“賺錢(qián)”的目標(biāo)，賺錢(qián)“效用”無(wú)限大，市場(chǎng)價(jià)格不可能通過(guò)實(shí)際供求決定。“賺錢(qián)需求”在意價(jià)格不斷上漲，價(jià)格需求彈性極高，有推動(dòng)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，從而破壞了價(jià)格理論中效用達(dá)到最大滿(mǎn)足度后需求下降的假設(shè)。賺錢(qián)需求屬于效用無(wú)限大，不可能出現(xiàn)與這種無(wú)限需求達(dá)到均衡的“供給”水平。理論和實(shí)踐都說(shuō)明，以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能靠增加供給來(lái)調(diào)整價(jià)格形成穩(wěn)定的均衡價(jià)格水平。特別是在銀行信貸的支持下，銀行不斷向“賺錢(qián)需求”提供的信貸，杠桿化放大了投機(jī)資金供給，給了價(jià)格上漲源源不斷的動(dòng)力。如果不斷增加“賺錢(qián)需求”的房屋的“供給”，只可能把價(jià)格越推越高。

    如果房地產(chǎn)價(jià)格反彈，不僅上一輪房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的還未解決的亂象繼續(xù)惡化，還可能造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)空心化，進(jìn)一步增大金融風(fēng)險(xiǎn)，加大收入分配差距。

    去年發(fā)生的不少溫州老板由于資金鏈斷裂而跑路惡性事件，調(diào)查顯示大多都因?yàn)橥顿Y了房地產(chǎn)或相關(guān)資產(chǎn)市場(chǎng)。如果房地產(chǎn)價(jià)格反彈，各方資金包括銀行資金，特別是逐利性強(qiáng)的民間資金立即會(huì)蜂擁而至。須知，實(shí)業(yè)投資的資本平均利潤(rùn)一般在10％左右，房地產(chǎn)價(jià)格反彈很容易引導(dǎo)投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的資金變身房地產(chǎn)投資，甚至動(dòng)用本該支持主業(yè)運(yùn)行的銀行貸款投向房地產(chǎn)以求高回報(bào)。如果是為了穩(wěn)增長(zhǎng)而放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，結(jié)果勢(shì)必加劇經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性矛盾，加大產(chǎn)業(yè)空心化的風(fēng)險(xiǎn)。

    不管價(jià)高價(jià)低或者主要是投機(jī)性需求，假如購(gòu)房者是用100％的自有資金，真金白銀購(gòu)房，并沒(méi)有銀行資金的杠桿化，那房地產(chǎn)回暖應(yīng)該沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。但如果投機(jī)購(gòu)房是套取銀行資金，則房地產(chǎn)回暖就非?？赡茉杏碌姆康禺a(chǎn)泡沫，最后帶來(lái)銀行的風(fēng)險(xiǎn)甚至危機(jī)。有報(bào)道顯示，近期銀行的壞賬率普遍上升，壞賬來(lái)源都與上一輪房地產(chǎn)信貸以及與房地產(chǎn)相關(guān)的地方融資平臺(tái)有關(guān)。

    “以資產(chǎn)價(jià)格泡沫為特征”的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，是上世紀(jì)90年代以來(lái)世界上發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的特征。比如，日本的危機(jī)、亞洲危機(jī)，2008年爆發(fā)的美國(guó)危機(jī)，近期西班牙銀行的危機(jī)，實(shí)際上都是銀行的房地產(chǎn)信貸危機(jī)，并非國(guó)家債務(wù)危機(jī)。回望近幾十年來(lái)爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，多半都是房地產(chǎn)作為投資品推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格過(guò)度膨脹致使泡沫破滅而引發(fā)的。

    正因?yàn)槿绱?，樓價(jià)反彈，房地產(chǎn)投資再次贏得暴利，那些用不合法手段套取銀行資金的群體，將獲取大大超過(guò)市場(chǎng)資本平均收益的回報(bào)率。這將大幅度拉開(kāi)與一般收入群體的收入差距，也拉大與一般實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的收入差距。對(duì)于真正的房屋“剛需”群體，這無(wú)疑雪上加霜，也將大大沖擊并抵消由城鎮(zhèn)化帶來(lái)的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)增長(zhǎng)。

    由此可知，“房地產(chǎn)回暖顯示房地產(chǎn)價(jià)格觸底反彈”、“穩(wěn)增長(zhǎng)房產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)放松”等觀點(diǎn)，實(shí)際上是仍停留在房地產(chǎn)是投機(jī)和投資為主的市場(chǎng)定位上。這個(gè)定位存在極大的困惑。因?yàn)檫@隱含了房地產(chǎn)調(diào)控只是促使樓價(jià)階段性下降的意思，而這完全背離了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住為主的基本屬性、促使樓市回到正常發(fā)展水平的宗旨。

    筆者為此認(rèn)定，當(dāng)下應(yīng)努力使引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住為主的調(diào)控終極目標(biāo)長(zhǎng)期化，制度化，可行的辦法是實(shí)施房產(chǎn)稅，短期政策是限購(gòu)不如限貸。只要銀行不向第二套以上的購(gòu)房者提供信貸，非“剛需”購(gòu)房勢(shì)頭再旺也不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)。至于穩(wěn)增長(zhǎng)，應(yīng)在穩(wěn)定有效投資增長(zhǎng)上做足文章。